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★★大家さんのコツ★★



私の大家さんとしての経験はもう10年近くになります。

その間、空き室だったことは1ヶ月ほどです。もしも、これから不動産投資をお考えの方がいらっしゃったら、私の経験がご参考になるかもしれないので、ご紹介します。

私たちがマンションを借りる場合、どこにこだわるでしょうか?

家賃?間取り?管理?豪華さ?治安?駅からの距離?・・・・・・。いろいろありますよね。

しかも学生さんやOL、独身サラリーマン、共働きの夫婦、小さな子供さんのいる夫婦、老夫婦などなど、賃貸人の年齢や職業、家庭状況によっても違います。

ですから、不動産投資はまずターゲットを定め、そのターゲットが喜びそうな工夫を考えることが重要です。

私のケースで考えてみます。

私の物件は築年数は20年以上ですが、広さは70平米以上、駅から2分というマンションです。外観もその付近のマンションの中では見栄えがします。

そういう物件は、どういう人が借りてくれると思いますか?

いずれも共働きの夫婦でした。子供さんはいらっしゃらないので、いわゆるDINKSっていう方々です。確かに、家賃20万円近い物件ですから、お父さんお一人のお給料から家賃を支払うのはとても負担です。

ですから、必然的にDINKSになったのだと思います。

それでは、こういう人たちは、何を重視するでしょうか?

そうです。プライバシーです。大家さんとこまごましたことでトラぶるような生活はいやでしょう。夫婦で仕事を持っているわけですから、いちいち面倒なことは嫌なはずです。というのも、ほたるもDINKSではありませんが、共働きですから、そういう人たちの気持ちがわかるのです。

ですから、次のようなことが功を奏しました。

成功したと思える点@
管理は不動産屋さんに任せました。とはいっても、毎月の家賃から数パーセント管理料を天引きするものではありません。その不動産屋さんには、賃貸人の募集を専属とし、契約の更新のときにいくらか手数料を差し上げるだけです。

その代わり、賃貸人からのクレームは、その不動産屋さんに行きます。ラッキーなことに非常に良心的な不動産屋さんなので、すぐに動いてくれます。たとえば、トイレの水漏れなど部屋の中の不具合には早速、対応してくれます。

大家さんと賃貸人の間に、不動産屋さんというクッション的存在があるので、お互いに感情的になることはありません。ですから、賃貸人にとっても、気を使わなくて済みますし、精神的には住み心地がいいはずです。

成功したと思える点A
新しい賃貸人を募集する際には、自分たちが住みたくなるようなリフォームを施すことです。これは私・ほたるの大方針です。

よく賃貸人が部屋を引き払う祭に敷金を全く返さずに、あれこれ理由をつけて修繕費にあてる大家さんがいるようですね。ほたるはこういう大家さんを絶対に許せません。

敷金はあくまで家賃滞納の際、大家さんを守る担保のようなものです。ですから、もともと賃貸人のお金なのです。それが日本独特の慣習のなかで、修繕費などさまざまな名目で、大家さんのお金になってしまったわけです。

しかし、もともと賃貸人のお金ですから、原則的には引き払う際に賃貸人にお返しするものだと思っています。

同時に、大家さんとしては新しい賃貸人を探さないといけないわけです。そこで先ほどの大方針「自分たちが住みたくなるようなリフォーム」を施すわけです。決して高いリフォーム代をかけるということではありません。

ただ、そこでケチると、大きなロスが生じます。賃貸人の不在です。

もっとも大きなリスクを避けるためには、それ相当の覚悟は必要だと思っています。ですから、大家さんはそのときに備えて資金の積み立てが必要です。

それから、リフォーム業者を選定する際の裏技がありますので、ご興味のある方はこちらをご覧くださいね♪

成功したと思える点B
付近の相場より1割以上安い家賃を設定しました。

これは説明の必要がありませんよね。どんな賃貸人でも大歓迎です。それともうひとつ。不動産屋の賃貸人募集の紙や書類には、管理費ゼロと書き込んでもらいます。これでお得感倍増です。

一円でもお安くお貸しする。これがほたるの心意気です♪♪










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