不動産投資＞アパート経営＞大家さんのコツ＞リフォームのコツ

★★大家さんのコツ★★

私の大家さんとしての経験はもう１０年近くになります。 その間、空き室だったことは１ヶ月ほどです。もしも、これから不動産投資をお考えの方がいらっしゃったら、私の経験がご参考になるかもしれないので、ご紹介します。 私たちがマンションを借りる場合、どこにこだわるでしょうか？ 家賃？間取り？管理？豪華さ？治安？駅からの距離？・・・・・・。いろいろありますよね。 しかも学生さんやＯＬ、独身サラリーマン、共働きの夫婦、小さな子供さんのいる夫婦、老夫婦などなど、賃貸人の年齢や職業、家庭状況によっても違います。 ですから、不動産投資はまずターゲットを定め、そのターゲットが喜びそうな工夫を考えることが重要です。 私のケースで考えてみます。 私の物件は築年数は２０年以上ですが、広さは７０平米以上、駅から２分というマンションです。外観もその付近のマンションの中では見栄えがします。 そういう物件は、どういう人が借りてくれると思いますか？ いずれも共働きの夫婦でした。子供さんはいらっしゃらないので、いわゆるＤＩＮＫＳっていう方々です。確かに、家賃２０万円近い物件ですから、お父さんお一人のお給料から家賃を支払うのはとても負担です。 ですから、必然的にＤＩＮＫＳになったのだと思います。 それでは、こういう人たちは、何を重視するでしょうか？ そうです。プライバシーです。大家さんとこまごましたことでトラぶるような生活はいやでしょう。夫婦で仕事を持っているわけですから、いちいち面倒なことは嫌なはずです。というのも、ほたるもＤＩＮＫＳではありませんが、共働きですから、そういう人たちの気持ちがわかるのです。 ですから、次のようなことが功を奏しました。 成功したと思える点�@ 管理は不動産屋さんに任せました。とはいっても、毎月の家賃から数パーセント管理料を天引きするものではありません。その不動産屋さんには、賃貸人の募集を専属とし、契約の更新のときにいくらか手数料を差し上げるだけです。 その代わり、賃貸人からのクレームは、その不動産屋さんに行きます。ラッキーなことに非常に良心的な不動産屋さんなので、すぐに動いてくれます。たとえば、トイレの水漏れなど部屋の中の不具合には早速、対応してくれます。 大家さんと賃貸人の間に、不動産屋さんというクッション的存在があるので、お互いに感情的になることはありません。ですから、賃貸人にとっても、気を使わなくて済みますし、精神的には住み心地がいいはずです。 成功したと思える点�A 新しい賃貸人を募集する際には、自分たちが住みたくなるようなリフォームを施すことです。これは私・ほたるの大方針です。 よく賃貸人が部屋を引き払う祭に敷金を全く返さずに、あれこれ理由をつけて修繕費にあてる大家さんがいるようですね。ほたるはこういう大家さんを絶対に許せません。 敷金はあくまで家賃滞納の際、大家さんを守る担保のようなものです。ですから、もともと賃貸人のお金なのです。それが日本独特の慣習のなかで、修繕費などさまざまな名目で、大家さんのお金になってしまったわけです。 しかし、もともと賃貸人のお金ですから、原則的には引き払う際に賃貸人にお返しするものだと思っています。 同時に、大家さんとしては新しい賃貸人を探さないといけないわけです。そこで先ほどの大方針「自分たちが住みたくなるようなリフォーム」を施すわけです。決して高いリフォーム代をかけるということではありません。 ただ、そこでケチると、大きなロスが生じます。賃貸人の不在です。 もっとも大きなリスクを避けるためには、それ相当の覚悟は必要だと思っています。ですから、大家さんはそのときに備えて資金の積み立てが必要です。 それから、リフォーム業者を選定する際の裏技がありますので、ご興味のある方はこちらをご覧くださいね♪ 成功したと思える点�B 付近の相場より１割以上安い家賃を設定しました。 これは説明の必要がありませんよね。どんな賃貸人でも大歓迎です。それともうひとつ。不動産屋の賃貸人募集の紙や書類には、管理費ゼロと書き込んでもらいます。これでお得感倍増です。 一円でもお安くお貸しする。これがほたるの心意気です♪♪
Ｊ−ＲＩＥＴ（日本版不動産投資信託・リート）より配当利回りが高い！

私設年金として安定した家賃収入を!!
住宅情報が満載！『マンション』を探すなら、リクルートのISIZE住宅情報へ!
国内最大級の物件数！信頼の情報！不動産のことならHOME'Sへ





お奨めの関連書籍

「サラリーマンでも大家さんになれる４６の秘訣」 年収も定年後の年金も減少する一方の世の中で、頼りになるのは「大家さん」になること。失業後アパート・マンション経営を成功させ、毎月の賃貸収入200万円超の元商社マンが、その経緯とノウハウをすべて明かしています。実体験に基づいた本ですので、とても説得力があります。著者は非常に利回りにこだわっています。そこが不動産投資のコツのようですね。不動産投資の大変な部分についても、しっかりと記述されています。

---

「サラリーマンでもできるアパート・マンション投資」 宅建主任者で個人向け不動産コンサルティング会社を経営する著者が個人の不動産投資について初心者にも分かりやすく解説した入門書。 株や債券などの「紙の時代」から不動産や石油などの「実物の時代」に世界の流れが変化している中で、これから不動産投資は、あらゆる金融投資の中での選択肢の1つとして定着するという。不動産投資の7つのメリットと7つのリスクを挙げ、さらにリスク回避のための6つのポイントを説明。地方都市の新築アパートには投資としての将来性があると強調しています。 不動産投資の入門書としてとても理解しやすい1冊です。

---

「成功するアパート経営はここが違う」 実際に2億円の借金をしてアパート経営事業を行った著者が、立地調査のやり方から完成後の運営方法まで、オーナーが直面する問題や、その解決法を具体的・実践的に指導しています。実際の見積書や事業計画書を使って、建築会社各社の比較を疑似体験できるページも設け、成功するアパート経営に不可欠な要素を全て網羅。これからアパート経営を始めようとしている人に、どうしたら長期満室経営を達成できるか教えてくれます。

---

「アパート・マンション経営塾」 著者オリジナルの事業判定ソフトを使った企画開発、戦略的資金調達、節税対策、リスク管理術、立ち退きノウハウなどのマル秘実務知識や、「5人のカリスマ金持ち大家さん」の斬新な経営手法の事例を収録しています。お役立ち経営ノウハウが満載。アパート・マンション経営の裏側を知ることにより、入居率９９％の最強アパ・マン経営のノウハウを伝授します。

---

「実録　競売マンション経営」 基本をおさえれば競売は恐くない! という著者は、サラリーマン生活のかたわら、自己資金10万円で年間240万円の現金収入。まったくの素人がどのようにして競売物件を見極め、手にいれるか、その方法を披露しています。

検索エンジン登録代行・検索エンジン上位表示でアクセスアップ！ 1980円〜！